Ο νόμος για τον εκσυγχρονισμό της περιβαλλοντικής νομοθεσίας

[ Συνέχεια από το πρώτο μέρος ]

Αυτό είναι ένα ζήτημα που είναι πολύ δύσκολο να επιλυθεί. Πρόκειται για τις συγκεντρώσεις κατοικιών, κανονικούς οικισμούς, που βρίσκονται μέσα σε δάση ή δασικές εκτάσεις. Μιλούμε δηλαδή για αυθαίρετα, τα οποία μέχρι σήμερα εξαιρέθηκαν από τις διαδικασίες τακτοποίησης των ν. 4014/2011, 4178/2013 και 4495/2017. Ανεξαρτήτως του πώς θα έπρεπε να αξιολογήσουμε (νομικά ή και ηθικά) τη συμπεριφορά αυτών που έκτισαν μέσα σε δάσος, θα είχαμε να κάνουμε με ένα σημαντικό κοινωνικό πρόβλημα που θα ανέκυπτε εάν όλες οι οικίες αυτές κατεδαφίζονταν. Πρόκειται για ένα πρόβλημα που δυσκόλεψε και την προηγούμενη κυβέρνηση, που βρήκε μεν μια λύση, η οποία όμως κρίθηκε αντισυνταγματική με την υπ’ αριθμόν 685/2019 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Πρέπει, φυσικά, για να αποδώσουμε και κάποια εύσημα στην προηγούμενη κυβέρνηση, να αναγνωρίσουμε ότι το πρόβλημα αυτό, που μέχρι τώρα κρυβόταν κάτω από το χαλί για πάρα πολλά χρόνια, ήλθε στην επιφάνεια κατά τη διαδικασία ανάρτησης των δασικών χαρτών. Η λύση που προσπάθησε να βρει, όμως, η προηγούμενη κυβέρνηση ήταν η λύση της αναβολής: αποφάσισε να εξαιρεθούν προσωρινά από την ανάρτηση στους δασικούς χάρτες οι περιοχές που περιλαμβάνουν δασικές πυκνώσεις.

Ας δούμε όμως τι ακριβώς έκανε η προηγούμενη κυβέρνηση, τόσο για να κατανοηθεί το περιεχόμενο της 685/2019 απόφασης του ΣτΕ, όσο και για να φανεί τι περιθώρια ελιγμών άφησε η απόφαση αυτή σε εμάς.

Η νομοθεσία του ΣΥΡΙΖΑ προέβλεψε ότι οι περιοχές που σχηματίζουν οικιστικές πυκνώσεις δεν θα αναρτηθούν στους δασικούς χάρτες — υπενθυμίζω, όπως έγραφα και στο χθεσινό άρθρο, ότι στους δασικούς χάρτες πρέπει να απεικονίζονται όλες οι εκτάσεις που διέπονται από τη δασική νομοθεσία (και μόνον αυτές). Η προηγούμενη κυβέρνηση εξαίρεσε λοιπόν τις οικιστικές πυκνώσεις από τους δασικούς χάρτες, μεταθέτοντας για το μέλλον την απόφαση σχετικά με τη χρήση που θα πρέπει να έχουν (δασική, οικιστική ή κάτι άλλο). Συγκεκριμένα, με τις παρ. 5 και 6 του άρθρου 23 του ν. 3889/2010, όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 4389/2016, προβλέφθηκαν τα εξής:

«5. Με ευθύνη των οικείων Ο.Τ.Α. προσδιορίζονται βάσει της παραγράφου 4 ιώδη περιγράμματα για τις οικιστικές πυκνώσεις, τα οποία διαβιβάζονται στις οικείες Διευθύνσεις Δασών της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, προκειμένου να εξαιρεθούν από την ανάρτηση κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 23 του ν. 3889/2010. Κατά την ανάρτηση του δασικού χάρτη της ευρύτερης περιοχής, το περιεχόμενο του δασικού χάρτη εντός των ιωδών περιγραμμάτων παραμένει ορατό και εκτός διαδικασίας ανάρτησης. Δασικές εκτάσεις εντός των περιοχών των οικιστικών πυκνώσεων συνεχίζουν να υπάγονται στις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας. [§] 6. Οι τεχνικές υπηρεσίες των Ο.Τ.Α. αποτυπώνουν για τις περιπτώσεις των ήδη αναρτημένων χαρτών έως τις 25.9.2017 και για τις λοιπές περιπτώσεις έως τις 20.12.2017, με ιώδες χρώμα το περίγραμμα των οικιστικών πυκνώσεων που δεν υπάγονται στις κατηγορίες α΄ και β΄ της παραγράφου 2, εφαρμοζομένων των διατάξεων της δασικής νομοθεσίας. Τα περιγράμματα των οικιστικών πυκνώσεων της παρούσας παραγράφου διαβιβάζονται εντός της ως άνω προθεσμίας, στην Ε.Κ.ΧΑ. Α.Ε., η οποία τα αποστέλλει αμελλητί στη Διεύθυνση Δασών, για να εξαιρεθούν από την ανάρτηση στο δασικό χάρτη κατά το άρθρο 14 του παρόντος νόμου και στην αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την περιβαλλοντική και πολεοδομική τους διαχείριση».

H ρύθμιση αυτή, όμως, όπως είναι πλέον γνωστό, δεν άρεσε καθόλου στο Συμβούλιο της Επικρατείας. Το οποίο και ανέφερε, στην απόφαση 685/2019, ότι η παράλειψη της ανάρτησης των περιοχών αυτών στους δασικούς χάρτες δεν μπορεί να συνιστά λύση. Από τη σκ. 16 της απόφασης:

«16. Επειδή, οι προπαρατεθείσες διατάξεις του άρθρου 23 παρ. 4 του ν. 3889/2010, όπως ίσχυαν κατά το χρόνο που εκδόθηκε η προσβαλλόμενη πράξη, σε συνδυασμό με τις διατάξεις της τελευταίας, προβλέπουν, κατά το ρητό τους γράμμα, την αποτύπωση και εξαίρεση από την ανάρτηση δασικών χαρτών των περιοχών όπου έχουν αναπτυχθεί “οικιστικές πυκνώσεις”, των οποίων δεν περιέχει ορισμό. […] Περαιτέρω, η εξαίρεσή τους από τον αναρτώμενο δασικό χάρτη και τη διαδικασία αντιρρήσεων κατ’ αυτού νοείται από το νομοθέτη, υπό το ισχύον νομοθετικό καθεστώς, ως οριστική… [§] πρόσφορος, όμως, τρόπος αντιμετώπισής τους δεν είναι η εκ προοιμίου έκταξή τους από τους δασικούς χάρτες, η οποία αφενός μεν στερεί χωρίς αποχρώντα λόγο τα τμήματα αυτά και από την προσωρινή, αλλά άμεση ισχύ της καταγραφής τους ως δασικών στον καταρτισθέντα χάρτη (άρθρο 17 παρ. 7), και, αφετέρου, όχι απλώς δεν επιταχύνει, αλλά ματαιώνει, υπό το ισχύον νομοθετικό καθεστώς, την συμπερίληψή τους στο Δασολόγιο».

Θυμίζουμε ότι η συνταγματική διάταξη που έχει κατά νου το Συμβούλιο της Επικρατείας είναι το πέμπτο εδάφιο της παρ. 1 του άρθρου 24 του Συντάγματος:

«Απαγορεύεται η μεταβολή του προορισμού των δασών και των δασικών εκτάσεων, εκτός αν προέχει για την Εθνική Οικονομία η αγροτική εκμετάλλευση ή άλλη τους χρήση, που την επιβάλλει το δημόσιο συμφέρον».

Και στην απόφαση 685/2019 συμπύκνωσε την αυστηρότητά του σε σχέση με επαπειλούμενη αλλαγή χρήσης των δασών ή των δασικών εκτάσεων. Διαβάζουμε, χαρακτηριστικά, στη σκ. 15:

«15. […] συνταγματική υποχρέωση διαφύλαξης του εν γένει δασικού πλούτου της χώρας καθιστά κατ’ εξαίρεση μόνον επιτρεπτή τη μεταβολή της μορφής των δασικού χαρακτήρα εκτάσεων, τούτο δε εφόσον προέχει για την εθνική οικονομία η αγροτική εκμετάλλευση ή άλλη χρήση, επιβαλλόμενη από λόγους δημοσίου συμφέροντος (πρβλ. ΣτΕ 2499/2012 Ολομ.). Προέχουσα χρήση υπό την ανωτέρω έννοια, ουδέποτε αποτελεί η αξιοποίηση δασικού χαρακτήρα εκτάσεων για οικιστικούς σκοπούς, οι οποίοι δεν συνιστούν λόγους υπέρτερου δημοσίου συμφέροντος, που θα δικαιολογούσαν τη μεταβολή του προορισμού του δάσους (βλ. ΣτΕ 2855/2003 Ολομ., πρβλ. 533/2003 Ολομ., 3754/1981 Ολομ.). Περαιτέρω, ο σκοπός δημοσίου συμφέροντος που επιδιώκεται να εξυπηρετηθεί με την απώλεια δασικού πλούτου και δεν μπορεί, κατά τα ανωτέρω, να είναι η οικιστική αξιοποίηση, οφείλει, πάντως, να σταθμίζεται προς τη διατήρηση άθικτου του τελευταίου, η οποία αποτελεί εξ ορισμού σκοπό δημοσίου συμφέροντος, συνταγματικής, μάλιστα, εμβελείας (ΣτΕ2153/2015 Ολομ.)».

Γι’ αυτό και, στη σκ. 16, θεμελίωσε την αντισυνταγματικότητα της ρύθμισης που έκρινε στον αποκλεισμό των οικιστικών πυκνώσεων από την ανάρτηση στους δασικούς χάρτες και, εν συνεχεία, στο Δασολόγιο και τη στέρηση, εξ αυτού του λόγου, της προστασίας που παρέχει η δασική νομοθεσία για τις εκτάσεις αυτές:

«16. […] Τούτο συνάγεται από το γεγονός ότι οι διατάξεις αυτές αφενός δεν προβλέπουν άλλη διαδικασία, η οποία θα διασφάλιζε ότι οι εντός των “πυκνώσεων” δασικές εκτάσεις θα συμπεριληφθούν στους οριστικούς δασικούς χάρτες και, εντέλει, στο Δασολόγιο (πρβλ. σχετικώς, άρθρο 24 για τις περιοχές μη εγκύρως οριοθετημένων οικισμών κ.λπ.) […]».

Μέσα σε όλες αυτές τις σκέψεις αφήνει και ένα περιθώριο για την αντιμετώπιση του προβλήματος των οικιστικών πυκνώσεων που είναι, στην πραγματικότητα, οικισμοί που αποτελούνται από δασικά αυθαίρετα:

«16. […] Είναι, βεβαίως, άλλο το ζήτημα του τρόπου αντιμετώπισης του προβλήματος της αυθαίρετης δόμησης εντός δασικών εκτάσεων, η οποία, πάντως, δεν μπορεί (άρθρο 4 και 25 Συντ.) να συνιστά επιβράβευση της αυθαίρετης δόμησης εντός δασών και μεταχείριση όσων την επιχειρούν ευνοϊκότερη ακόμη και έναντι εκείνων που δόμησαν σε εκτάσεις κίτρινου περιγράμματος […]».

Και την αξιοποίηση αυτού του περιθωρίου τη συναρτά από την ανάρτηση των εκτάσεων αυτών στους δασικούς χάρτες:

«16. […] Σε κάθε, πάντως, περίπτωση η όποια αντιμετώπιση του προβλήματος της αθρόας, όσο και αυθαίρετης δόμησης εντός δασικών εκτάσεων, όχι μόνο δεν πρέπει να αποκλείει, αλλά, αντιθέτως, προϋποθέτει, εφόσον συντρέχει περίπτωση, την έγκυρη καταγραφή των εκτάσεων αυτών ως δασικών στον αναρτώμενο δασικό χάρτη».

Επομένως, φαίνεται ότι το Συμβούλιο της Επικρατείας αφήνει ένα μικρό, πολύ μικρό περιθώριο για μια λύση στις οικιστικές πυκνώσεις, η οποία (φαίνεται ότι) μπορεί να έχει αναλογία με τη λύση που δόθηκε στα εκτός δασών αυθαίρετα, δηλαδή στην τακτοποίησή τους. Και στη σχετική νομολογία αναζητήσαμε τις λύσεις που θα προτείναμε στην παρούσα φάση.

Ας δούμε όμως τώρα πόσο αυστηρή ήταν με τα (κοινά) αυθαίρετα η Ολομέλεια (πάλι) του Συμβουλίου της Επικρατείας στην απόφασή της υπ’ αριθμόν 1858/2015. Διαβάζουμε στη σκέψη 22:

«22. […] Από τις ίδιες συνταγματικές διατάξεις συνάγεται ότι ο μεν κοινός νομοθέτης υποχρεούται να θεσπίζει τις αναγκαίες διατάξεις για τον αποτελεσματικό έλεγχο της τήρησης της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας, η δε Διοίκηση υποχρεούται να εφαρμόζει τις ίδιες διατάξεις, λαμβάνοντας αμελλητί τα προβλεπόμενα προληπτικά και κατασταλτικά μέτρα, προκειμένου να αποτρέπεται η καταστρατήγηση των εν λόγω διατάξεων, η οποία έχει ως συνέπεια δυσεπανόρθωτη βλάβη της βιώσιμης ανάπτυξης και επιβάρυνση των όρων διαβίωσης των κατοίκων. Συνεπώς, σε περίπτωση αυθαίρετης αλλαγής χρήσης ή αυθαίρετης κατασκευής επιβάλλεται η άμεση και αυτεπάγγελτη παρέμβαση της αρμόδιας υπηρεσίας προς επαναφορά της νόμιμης χρήσης ή διακοπή των εκτελουμένων εργασιών και κατεδάφιση της αυθαίρετης κατασκευής, αντιστοίχως. Η μη κατεδάφιση αυθαιρέτων κατασκευών είναι επιτρεπτή μόνο αν οι ενδιαφερόμενοι μεριμνήσουν για την έκδοση ή αναθεώρηση των απαιτουμένων οικοδομικών αδειών, εφόσον τούτο προβλέπεται από την οικεία νομοθεσία […]».

Παρ’ όλα αυτά, στη συνέχεια, για την ακρίβεια αμέσως παρακάτω στην ίδια σκέψη, η απόφαση αναφέρει τα εξής:

«22. […] Η αθρόα νομιμοποίηση αυθαιρέτων χρήσεων και κατασκευών μόνο κατ’ εξαίρεση είναι δυνατό να γίνει συνταγματικά ανεκτή, εφόσον τεκμηριώνεται ότι η λύση αυτή επιβάλλεται από σπουδαίο δημόσιο συμφέρον και ότι συγχρόνως λαμβάνονται μέτρα, με τα οποία επιχειρείται να αποτραπεί η επανάληψη της αυθαιρεσίας και διασφαλίζεται ο περιορισμός στο ελάχιστο δυνατό της επιβάρυνσης του περιβάλλοντος και των όρων διαβίωσης».

Στη σκ. 23 της παραπάνω απόφασης το ΣτΕ περιγράφει το πλαίσιο που επιβάλλει η τότε νομοθεσία για τα αυθαίρετα (ν. 4178/2013) και προχωρά ως εξής τον συλλογισμό του:

«23. […] Περαιτέρω, ο νομοθέτης εξαιρεί από τις ρυθμίσεις του τελευταίου νόμου ορισμένες κατηγορίες αυθαιρέτων (άρθρο 2), που βλάπτουν καιρίως το σχέδιο της πόλεως (π.χ. αυθαίρετα επί κοινοχρήστων χώρων) ή την κυκλοφορία (βλ. περ. δ της παρ. 2 άρθρ. 2) ή έχουν ανεγερθεί σε χώρους περιβαλλοντικά ευαίσθητους, και για τα οποία διατηρεί την κύρωση της κατεδαφίσεως. Εκτιμά, επίσης, ο νομοθέτης ότι τα προηγηθέντα “συστήματα” αντιμετωπίσεως της αυθαίρετης δομήσεως δεν απέδωσαν, διότι συνηρτώντο, κατά βάσιν, μόνο με το κατασταλτικό μέτρο της κατεδαφίσεως, το οποίο αφ’ ενός δεν εφαρμοζόταν ούτε καν στοιχειωδώς και αφ’ ετέρου αναιρείτο κατά διαστήματα και επισήμως με αλλεπάλληλα νομοθετήματα, με αποτέλεσμα, διαπιστωμένο και κατά την κοινή πείρα, να αφήνεται άθικτος ο συντριπτικός όγκος των αυθαιρέτων. Βάσει αυτών των συμπερασμάτων, ο νομοθέτης προβαίνει σε ανασύνταξη των μεθόδων αντιμετωπίσεως της ενδημούσης στη Χώρα τάσεως προς αυθαίρετη δόμηση με τη χρήση νέων τεχνολογιών, δίνοντας το προβάδισμα στην αποτροπή και την πρόληψη με την ανάπτυξη ελεγκτικών μηχανισμών κατά το στάδιο της κατασκευής. Έτσι προβλέπονται πλέον: α) τρεις έλεγχοι κατά το στάδιο κατασκευής των κτιρίων, β) η ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου, γ) η οργάνωση ηλεκτρονικού πληροφοριακού συστήματος στο αρμόδιο Υπουργείο, στο οποίο εισάγονται οι αεροφωτογραφίες του κάθε κτίσματος, που έχει τύχει οποιασδήποτε τακτοποιήσεως, βάσει του νέου νόμου, δ) κάθε μεταβίβαση ακινήτου συνοδεύεται από τα στοιχεία της ηλεκτρονικής του ταυτότητας, ενώ απαραίτητη προϋπόθεση για το έγκυρο της μεταβιβάσεως καθιερώνεται η υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και η βεβαίωση του αρμοδίου μηχανικού, η οποία λαμβάνει ορισμένο αριθμό και εισάγεται στο κεντρικό πληροφοριακό σύστημα. Τυχόν παραβίαση των υποχρεώσεων αυτών συνεπάγεται σημαντικές κυρώσεις για τους παραβάτες. Τέλος, προβλέπεται “Πράσινο Ταμείο” το οποίο τροφοδοτείται, κυρίως από το πρόστιμο των «νομιμοποιούμενων” αυθαιρέτων και το οποίο χρηματοδοτεί δράσεις περιβαλλοντικού ισοζυγίου σε περιοχές βλαβείσες από την αυθαίρετη δόμηση. Υπό τα δεδομένα αυτά το Δικαστήριο, χωρίς να αναιρεί την βασική γραμμή της νομολογίας, η οποία απαιτεί ως αναγκαία συνταγματική προϋπόθεση της δομήσεως τον σχεδιασμό, οφείλει να λάβει υπ’ όψιν του το πασίδηλο γεγονός, το οποίο εκίνησε τον νομοθέτη στις λύσεις και στα μέτρα του ν. 4178/2013, τ.ε. αφ’ ενός το ανενεργό του μέτρου της κατεδαφίσεως επί σειρά δεκαετιών με τα αντίστοιχα αποτελέσματα και αφ’ ετέρου την μαθηματικώς διαπιστωμένη αντικειμενική αδυναμία υλοποιήσεως του μέτρου αυτού σήμερα, σε αναφορά με όγκο και επιφάνειες, όπως ανωτέρω εκτέθηκε. Από τη βασική αυτή παραδοχή εκκινώντας και λαμβάνοντας υπ’ όψιν το Δικαστήριο τη δέσμη μέτρων που θεσμοθετούνται προς αποτροπή συνεχίσεως της άνομης οικοδομικής δραστηριότητος για το μέλλον, κρίνει ότι οι σχετικές ρυθμίσεις του νόμου, που αναφέρονται στα αυθαίρετα του παρελθόντος, είναι συνταγματικώς ανεκτές».

Το Συμβούλιο της Επικρατείας, επομένως, αναγνώρισε στην περίπτωση των αυθαιρέτων ένα πρόβλημα και την πρακτική δυσκολία για την αντιμετώπισή του. Αναφερόμενο σε ρυθμίσεις που αποτρέπουν ή αντισταθμίζουν την περιβαλλοντική βλάβη, δέχεται ως συνταγματικώς ανεκτή την τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών, δηλαδή ανοχή τους, επί κάποιο χρονικό διάστημα, και την αναστολή της κατεδάφισής τους, υπό τον όρο καταβολής προστίμου. Φυσικά, δεν μπορεί κάποιος να μην προσέξει ότι το ΣτΕ επισημαίνει ότι ο νόμος εξαίρεσε από την αναστολή της κατεδάφισης τα αυθαίρετα κτίρια που έχουν ανεγερθεί σε χώρους περιβαλλοντικά ευαίσθητους. Προφανώς και αυτό κάνει τη ζωή μας πιο δύσκολη, μια και τα δάση είναι περιβαλλοντικά ευαίσθητοι χώροι.

Στα άρθρα 50-55 του νόμου προσπαθήσαμε να κινηθούμε πάνω στη νομολογία αυτή και να εκμεταλλευθούμε κάθε περιθώριο που μας έχει αφήσει το ΣτΕ.

Έτσι, στο άρθρο 50 ορίζουμε ότι δημοσιεύονται στους δασικούς χάρτες και οι περιοχές που είχαν εξαιρεθεί ως οικιστικές πυκνώσεις. Επομένως, η πρώτη προϋπόθεση που έχει θέσει το ΣτΕ για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης στα δάση εκπληρώνεται. Στη συνέχεια, στα άρθρα 51-55 ορίζουμε μια διαδικασία μέσω της οποίας θα μπορεί να επιτευχθεί ένα καθεστώς τακτοποίησης, δηλαδή προσωρινής (μέχρι 30 χρόνια) εξαίρεσης των δασικών αυθαιρέτων από την κατεδάφιση. Έχει σημασία ήδη να προσέξουμε ότι, εκτός από την εξαίρεση της κατεδάφισης (και της επιβολής προστίμων ανέγερσης και διατήρησης, που ισχύουν για τα αυθαίρετα), δεν επέρχονται οι άλλες ευμενείς συνέπειες που έχει η τακτοποίηση των κοινών αυθαιρέτων: επί παραδείγματι, δεν ορίζεται ότι με την τακτοποίηση οι οικίες εντός των οικιστικών πυκνώσεων μπορούν να μεταβιβάζονται. Αυτό γίνεται για δύο βασικούς λόγους: ο πρώτος είναι ότι, εφόσον ευρίσκονται εντός δασών, βάσει του τεκμηρίου κυριότητας του Δημοσίου, μάλλον θεωρούνται δημόσια περιουσία. Ο δεύτερος λόγος είναι ότι, όπως ανέφερε το ΣτΕ στην απόφαση 685/2019, πρέπει η αντιμετώπιση των δασικών αυθαιρέτων να είναι πιο αυστηρή σε σχέση με τα κοινά αυθαίρετα.

Δεύτερο βασικό σημείο που πρέπει να προσέξουμε: δεν μπορούν να τακτοποιηθούν όλα τα ακίνητα που βρίσκονται σε δάση ή δασικές εκτάσεις, αλλά μόνον οι κατοικίες. Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι η απόκτηση κατοικίας από αυτούς που τη στερούνται ή που στεγάζονται ανεπαρκώς αποτελεί αντικείμενο ειδικής φροντίδας του κράτους, σύμφωνα με το άρθρο 21 παρ. 4 του Συντάγματος. Και τακτοποιούνται μόνο κατοικίες και οι κατασκευές που τις συνοδεύουν — σύμφωνα με τους νομοθετικούς ορισμούς, που περιέχονται στο άρθρο 51 του νόμου, για την έννοια «κατοικία» γίνεται παραπομπή στον κτιριοδομικό κανονισμό («[…] όσα κτίρια ή τμήματα κτιρίων χρησιμοποιούνται για να παρέχουν στους ενοίκους τους χώρους κατάλληλους τουλάχιστον για ύπνο και σωματική υγιεινή και καθαριότητα, όπου οι ένοικοί τους διαμένουν μόνιμα ή εποχιακά»), ενώ «[ω]ς κατασκευή που συνοδεύει την κατοικία νοείται κάθε μόνιμη κατασκευή πλησίον της κατοικίας, η οποία συνδέεται λειτουργικά με αυτήν και είναι απαραίτητη για την πραγματοποίηση της χρήσης της».

Τρίτο στοιχείο του νόμου είναι ότι δεν τακτοποιούνται όλες οι κατοικίες, αλλά μόνο οι κατοικίες που ευρίσκονται εντός οικιστικών πυκνώσεων. Ο νόμος παρέχει, στο άρθρο 51 παρ. 1, έναν γενικό ορισμό των οικιστικών πυκνώσεων («α. Ως οικιστικές πυκνώσεις ορίζονται οι συγκεντρώσεις κατοικιών, οι οποίες παρουσιάζουν εν τοις πράγμασι λειτουργική ενότητα λόγω του αριθμού τους, της εγγύτητας μεταξύ τους και της εξυπηρέτησής τους από κοινά δίκτυα (όδευση, ενέργεια, ύδρευση κ.λπ.), όπως ειδικότερα προκύπτουν από τις οικονομοτεχνικές μελέτες του άρθρου 53»). Επομένως, οι οικιστικές πυκνώσεις: α. αποτελούν απλώς προϋπόθεση (μία από τις πολλές) για την υπαγωγή μιας κατοικίας στη ρύθμιση-τακτοποίηση του νόμου, και β. ορίζονται κατά τρόπο γενικό που εξειδικεύεται κατόπιν μελέτης.

Τέταρτο στοιχείο του νόμου είναι ότι δεν μπορούν να τακτοποιηθούν οικίες που βρίσκονται σε ευαίσθητες περιοχές-Natura, σε ρέματα, ή που είναι αναδασωτέες (όταν η αναδάσωση έχει κηρυχθεί πριν την ανέγερση της κατοικίας). Επίσης, δεν μπορούν να τακτοποιηθούν κατασκευές που έχουν ανεγερθεί μετά την 28η Ιουλίου 2011 (είναι η ίδια ημερομηνία που καθιέρωσε ο ν. 4178/2013 για τα κοινά αυθαίρετα).

Πέμπτο στοιχείο του νόμου είναι ότι ο ίδιος ο νόμος δεν οριστικοποιεί τα κριτήρια βάσει των οποίων θα κριθεί ποιες κατοικίες μπορούν να τακτοποιηθούν και ποιες όχι. Αυτά θα τεθούν σε προεδρικό διάταγμα το οποίο θα εκδοθεί κατόπιν οικονομοτεχνικών μελετών. Ο λόγος που επελέγη το προεδρικό διάταγμα είναι επειδή θα περάσει την προληπτική επεξεργασία από το Συμβούλιο της Επικρατείας (άρθρο 95 παρ. 1 περ. δ΄ του Συντάγματος) κι έτσι, όταν θα γίνει η όποια υπαγωγή, θα υπάρχει κατά το δυνατόν ασφάλεια δικαίου. Οι οικονομοτεχνικές μελέτες (το περιεχόμενο των οποίων περιγράφεται στο άρθρο 53 του νόμου) θα γίνουν σε κάθε Περιφέρεια της χώρας, θα αποτυπώσουν την υπάρχουσα κατάσταση και θα οδηγήσουν σε προτάσεις. Είναι δε απαραίτητες για να καθορίσουν ποιες συγκεντρώσεις κατοικιών έχουν τη λειτουργική ενότητα ώστε να θεωρηθούν οικιστικές πυκνώσεις. Ακόμη πιο σημαντικό: εάν η κατεδάφιση των κατοικιών που συγκροτούν μια οικιστική πύκνωση θα είναι επωφελής ή δυσμενής για το δασικό περιβάλλον και τι άλλες κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις θα έχει. Τέλος, σε περίπτωση που οδηγηθεί να προτείνει την προσωρινή διατήρηση μιας οικιστικής πύκνωσης, ποια μέτρα θα πρέπει να ληφθούν, ώστε να αντισταθμισθεί η απώλεια του δάσους και να διατηρηθεί, κατά το δυνατόν, το δασικό ισοζύγιο.

Τα συμπεράσματα των οικονομοτεχνικών μελετών θα αποτελέσουν το θεμέλιο για το προεδρικό διάταγμα που θα σταλεί προς επεξεργασία στο Συμβούλιο της Επικρατείας. Το προεδρικό διάταγμα, εκτός από τα διαδικαστικά, θα καθορίσει και τον τρόπο με τον οποίο θα υπολογίζεται το ύψος του προστίμου που θα πρέπει να καταβάλει κάθε ιδιοκτήτης δασικού αυθαιρέτου, τον ανώτατο χρόνο διατήρησης του αυθαιρέτου (που δεν μπορεί να ξεπερνά τα 30 χρόνια), αλλά και τις κυρώσεις για τα κτίρια που δεν θα υπαχθούν στην τακτοποίηση.

Δεν νομίζω να χρειάζεται να μπω στις διαδικαστικές λεπτομέρειες της τακτοποίησης. Πρέπει, όμως, να απαντήσω σε μια ένσταση που έχει υποβληθεί από τον Συνήγορο του Πολίτη και από την Επιστημονική Υπηρεσία της Βουλής, ότι με τις διατάξεις για την τακτοποίηση οδηγούμεθα ουσιαστικά σε αλλαγή χρήσης, την οποία και απαγορεύει το Σύνταγμα. Πρέπει να επισημάνω κατ’ αρχάς ότι, με την ανάρτηση των περιοχών αυτών στους δασικούς χάρτες, αναγνωρίζεται η δασική τους χρήση, κάτι που δεν ίσχυε ώς τώρα. Δεύτερο στοιχείο που δεν μεταβάλλει τη χρήση τους είναι ότι η τακτοποίησή τους είναι προσωρινή, δεν είναι μόνιμη, δεν πρόκειται για νομιμοποίηση. Τρίτο είναι ότι, όπως ανέφερα πιο πάνω, η τακτοποίηση δεν συνεπάγεται δικαίωμα μεταβίβασης του ακινήτου, το οποίο, ως αυθαίρετο, απαγορεύεται να μεταβιβάζεται (βλ. άρθρο 82 ν. 4495/2017) και δεν θα μπορεί να λάβει νόμιμη οικοδομική άδεια για επεκτάσεις (τυχόν μεταγενέστερες αυθαίρετες επεκτάσεις αποκλείονται, ipso facto, από τον νόμο, ως μεταγενέστερες της 28ης Ιουλίου 2011 και πρέπει να αφαιρούνται). Τέταρτο, ότι δεν είναι υποχρεωτικό να διατηρηθεί το ακίνητο με τον περιβάλλοντα χώρο του ως έχει, για να είναι σύμφωνο με την υπαγωγή, καθώς μπορεί να έχει κατασκευές που δεν εμπίπτουν στην έννοια των συνοδευουσών, λ.χ. μια πισίνα, η οποία θα πρέπει να «κατεδαφισθεί» (τεχνική ορολογία, ας πούμε ότι η πισίνα πρέπει να καταστραφεί). Και βασικά στοιχεία είναι δύο ακόμα: ότι, για να εγκριθεί η προσωρινή διατήρηση, θα πρέπει να τεκμηριωθεί από τις ειδικές (και εντοπισμένες) μελέτες ότι δεν θα κάνει τόσο κακό στο δασικό περιβάλλον, όσο η κατεδάφιση (σκεφθείτε μόνο τι βλάβη θα προκαλέσει μια μαζική κατεδάφιση πολλών κτισμάτων μέσα σε ένα δασικό οικοσύστημα — δεν είναι απαραιτήτως καλό για το δάσος), καθώς και ότι θα προβλέπονται δράσεις για την αντιστάθμιση του δασικού ισοζυγίου.

Όπως είναι σαφές, το ζήτημα των οικιστικών πυκνώσεων είναι πολύ δύσκολο να επιλυθεί. Από την πλευρά μας, προσπαθήσαμε να εκμεταλλευθούμε κάθε ψήγμα ελπίδας που μας άφηναν οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας. Το βέβαιον είναι ότι επιλέξαμε να αντιμετωπίσουμε το ζήτημα ευθέως και να θέσουμε τη λύση που προκρίναμε, πρακτικά μιλώντας, ενώπιον του ΣτΕ το συντομότερο δυνατόν.

Το επόμενο κείμενο θα είναι για τις προστατευόμενες περιοχές.