Υποθήκες

Πολύς θόρυβος γίνεται αυτές τις μέρες για τις νέες νομοθετικές ρυθμίσεις που αφορούν την αναθεώρηση του περιβόητου «Νόμου Κατσέλη» και τη δυνατότητα να συμπεριλαμβάνεται από το επόμενο έτος η λεγόμενη πρώτη κατοικία στη ρευστοποιήσιμη περιουσία ενός οφειλέτη σε περίπτωση ιδιωτικής πτώχευσης — αυτό που κοινώς αποκαλείται «κατάσχεση της πρώτης κατοικίας». Δεν θέλω να ασχοληθώ εδώ με την ηθική αξιολόγηση μίας κυβέρνησης η οποία αναρριχήθηκε στην εξουσία με τη δέσμευση να μην επιτρέψει με κανέναν τρόπο αυτή την εξέλιξη. Κατά τη γνώμη μου, την τελική κρίση σε αυτό το θέμα θα την κάνει η ιστορία.

Όμως μια άλλη ηθική διάσταση του ζητήματος πρέπει να μας απασχολήσει, γιατί δεν αφορά μόνο αυτό το συγκεκριμένο γεγονός, αλλά γενικά τη σχέση ανάμεσα σε ιδιοκτησία, οικονομικές υποχρεώσεις και το όφελος εις το διηνεκές που έχει ένας ιδιοκτήτης μιας πρώτης κατοικίας που εξαιρείται από κάθε υποχρέωση οφειλής, καθώς και οι κληρονόμοι του. Και αυτό τόσο σε σχέση με το κοινωνικό κόστος τού εν λόγω δικαιώματος όσο και σε σχέση με αυτούς που δεν έχουν καμιά ιδιοκτησία.

Το αίτημα, έτσι όπως διατυπώνεται από την κοινή γνώμη, είναι να προστατεύεται η υποθηκευμένη πρώτη κατοικία, δηλαδή η κατοικία που πραγματικά χρησιμοποιείται για τη συνήθη ιδιοκατοίκηση του ιδιοκτήτη, από κάθε είδους συνυπολογισμό της στη ρευστοποιήσιμη περιουσία, άσχετα από τις δυνατότητές του να εξυπηρετήσει το δάνειο για το οποίο είναι υποθηκευμένη. Το αίτημα αυτό στηρίζεται στην άποψη ότι το δικαίωμα στην ιδιοκτησία μιας κατοικίας, ιδιαίτερα όταν αυτή αποτελεί την πρώτη κατοικία του ιδιοκτήτη, είναι απόλυτο και ανεξάρτητο από τις οικονομικές υποχρεώσεις του. Από την άλλη μεριά, είναι καθιερωμένη πρακτική να μπορεί να υποθηκεύεται το όλον της περιουσίας ενός δανειολήπτη, κάτι επάνω στο οποίο τις περισσότερες φορές βασίστηκε το αξιόχρεο ενός ιδιώτη για να του χορηγηθεί το δάνειο που θα του επέτρεπε να αποκτήσει μια πρώτη κατοικία. Ο θεσμός της υποθήκης αποδυναμώνει τη σχέση κυριότητας του ιδιοκτήτη με το αντικείμενο της ιδιοκτησίας του, γιατί, ναι μεν του αφήνει το δικαίωμα να κατοικεί το ιδιόκτητο σπίτι του και να απολαμβάνει όλα τα πλεονεκτήματα της απόλυτης κατοχής (π.χ., μπορεί να κάνει μετατροπές στο οίκημα χωρίς τη συγκατάθεση του πιστωτή, κάτι που ένας ενοικιαστής δεν μπορεί να κάνει), δίνει όμως στον πιστωτή δικαίωμα βέτο όσον αφορά την αυτονομία του οφειλέτη να διαχειριστεί οικονομικά το ακίνητο όσο το δάνειο δεν έχει αποπληρωθεί (η επί μέρους φύση αυτού του βέτο καθορίζεται από τον νόμο και δεν θα μας απασχολήσει).

Η κοινή γνώμη θεωρεί άδικη, αντικοινωνική και απάνθρωπη την απόλυτη άσκηση των δικαιωμάτων που δίνει η υποθήκευση της πρώτης κατοικίας στον πιστωτή —στις περισσότερες περιπτώσεις σε μια τράπεζα—, γιατί από τη μια μεριά έχουμε τα αφηρημένα δικαιώματα ενός άψυχου νομικού προσώπου και από την άλλη μεριά τα συγκεκριμένα δικαιώματα εμψύχων φυσικών προσώπων, τα οποία, όχι μόνον έχουν την ανάγκη της στέγης, αλλά είναι και συναισθηματικά συνδεδεμένα με αυτή όπως και με το συγκεκριμένο κοινωνικό τους περιβάλλον. Αυτή η συναισθηματική σύνδεση είναι πραγματική και δεν πρέπει να υποτιμηθεί, ούτε και να απαξιωθεί. Ο κάθε άνθρωπος έχει το δικαίωμα να επιθυμεί το καλύτερο δυνατό περιβάλλον διαβίωσης, και επίσης το δικαίωμα να πραγματοποιήσει με κάθε θεμιτό και νόμιμο τρόπο αυτήν την επιθυμία του. Σε μια ελεύθερη κοινωνία ισότιμων ανθρώπων που δεν επιτρέπει διακρίσεις λόγω οικογενειακής ή φυλετικής καταγωγής, επαγγέλματος, θρησκευτικών πεποιθήσεων ή μορφωτικού επιπέδου, η επιθυμία ενός ανθρώπου να κατοικήσει στην περιοχή όπου επιθυμεί να το κάνει είναι αναφαίρετο δικαίωμά του και η άσκησή του δεν μπορεί να χαρακτηριστεί απαξιωτικά ως νεοπλουτισμός ή ως διαβίωση πέρα από τις δυνατότητές του.

Μπορούμε να ισχυριστούμε λοιπόν ότι το να αναγκαστεί κάποιος να απολέσει την ιδιοκτησία της πρώτης του κατοικίας και να ζήσει υπό συνθήκες αντιτιθέμενες στις επιθυμίες του μόνο και μόνο επειδή δεν μπορεί χωρίς δική του υπαιτιότητα να εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις απέναντι σε μία νομική οντότητα —η οποία εξ ορισμού δεν έχει καμία συναισθηματική σχέση ούτε με τον εαυτό της, αλλά ούτε και με το περιβάλλον της— είναι, όχι μόνον άδικο, αλλά αποτελεί και βαρύ περιορισμό των ανθρωπίνων δικαιωμάτων του.

Όμως αυτός ο ισχυρισμός είναι εσφαλμένος για τέσσερις λόγους:

Ο πρώτος λόγος είναι ότι ο ισχυρισμός αυτός συγχέει το ανθρώπινο δικαίωμα σε μία κατοικία που εκπληρώνει τουλάχιστον τις βασικές υλικές, κοινωνικές και πολιτισμικές επιθυμίες και ανάγκες ενός προσώπου, και που ανήκει στην περιοχή του φυσικού δικαίου, με το δικαίωμα στην ιδιοκτησία. Διότι η ιδιοκτησία είναι μέρος του συμβατικού δικαίου, κάτι που σημαίνει ότι η ιδιοκτησία ενός αντικειμένου είναι μία σχέση που ισχύει μόνο μέσα σε ένα συγκεκριμένο νομικό πλαίσιο. Η ιδιοκτησία υφίσταται μόνο όταν και όσο αναγνωρίζεται από το συμβατικό δίκαιο. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο η ιδιοκτησία απαιτεί και αναγνωρισμένα αποδεικτικά στοιχεία — ανάλογα με το είδος της ιδιοκτησίας, αυτά μπορούν να είναι αποδείξεις αγοράς, συμβόλαια, καταχωρίσεις σε κτηματολόγια ή η άδεια κυκλοφορίας οχημάτων κλπ.

Ο δεύτερος λόγος έχει να κάνει με το γεγονός ότι, παρόλο που οι υποχρεώσεις ενός φυσικού οφειλέτη είναι συνήθως προς ένα νομικό και όχι προς ένα φυσικό πρόσωπο, αυτό δεν σημαίνει ότι με τη μη εκπλήρωσή τους δεν ζημιώνονται και φυσικά πρόσωπα. Διότι η τράπεζα αντλεί τα κεφάλαια, και τα δανείζει, από τη διαχείριση των καταθέσεων των πελατών της. Οι καταθέσεις αποτελούν ίσως μόνο ένα μέρος των ενεργητικών μιας τράπεζας, αυτό όμως δεν σημαίνει ότι με κάθε μη εξυπηρετούμενο δάνειο δεν ζημιώνονται οι καταθέτες, έστω και αν αυτή η ζημία εκφράζεται μόνο ως μείωση των επιτοκίων καταθέσεων ή ως αύξηση των επιτοκίων δανεισμού. Μπορεί εδώ βέβαια να απαιτήσει κανείς την απόλυτη προστασία των μικροκαταθετών (ό,τι και αν σημαίνει αυτό) μετακυλίοντας τη ζημία τους στο κράτος, το οποίο θα πρέπει να στηρίζει τις τράπεζες που υποφέρουν από αυτού του είδους τις επισφάλειες. Στην περίπτωση αυτή η ζημία κοινωνικοποιείται και πολλαπλασιάζεται γιατί από τη μια μεριά αυξάνεται το δημόσιο χρέος, άρα και οι δανειακές ανάγκες του δημοσίου, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για το αξιόχρεο του κράτους και τα επιτόκια δανεισμού στις διεθνείς αγορές, επιπροσθέτως όμως δεσμεύονται και πόροι που θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για δημόσιες επενδύσεις τόσο στις υποδομές, όσο και στην ενίσχυση της παιδείας, της έρευνας, της υγείας και της παραγωγικής επιχειρηματικότητας. Η ντε φάκτο παραγραφή ενός μεγάλου μέρους των οφειλών φυσικών προσώπων που έχουν περιέλθει χωρίς δική τους υπαιτιότητα σε αδυναμία πληρωμής, όπως τελικά επιτυγχάνεται από τον μέχρι τώρα ισχύοντα νόμο, ακόμα και αν αυτό συμβαίνει υπό σχετικά αυστηρούς όρους, ζημιώνει τελικά και άλλα φυσικά πρόσωπα, και το κοινωνικό σύνολο, αλλά και τις μελλοντικές γενεές.

Ο τρίτος λόγος είναι ότι η παραγραφή των χρεών με παράλληλη εξαίρεση ενός μη ευκαταφρόνητου μέρους της ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη, έτσι όπως προβλεπόταν από τον μέχρι τώρα ισχύοντα νόμο, συνιστά μια ηθική αδικία, δηλαδή μια αδικία στα πλαίσια του φυσικού δικαίου. Αυτή η αδικία γίνεται αντιληπτή αν εξετάσει κανείς με προσοχή τις διατάξεις τής μέχρι τώρα ισχύουσας νομοθεσίας: Ο μέχρι τώρα ισχύων νόμος θέτει μεν την εξαίρεση της πρώτης κατοικίας από την αναγκαστική ρευστοποίηση περιουσιακών στοιχείων υπό σχετικά αυστηρούς όρους, αλλά καθορίζει παράλληλα και ένα συγκεκριμένο χρονικό όριο, μια εικοσαετία, πέραν του οποίου κάθε υποχρέωση του οφειλέτη προς τον πιστωτή διαγράφεται αμετάκλητα. Με άλλα λόγια, μετά από την παρέλευση είκοσι ετών από την υπαγωγή του οφειλέτη στον νόμο Κατσέλη, η πρώτη κατοικία είναι ελεύθερη από κάθε βάρος και μπορεί να πωληθεί, να δωρηθεί ή να κληρονομηθεί χωρίς κανένα περιορισμό. Αυτό σημαίνει πως —στη χρονικά δυσμενέστερη περίπτωση— τα εγγόνια του οφειλέτη θα καρπωθούν μία περιουσία ελεύθερη από βάρη, η αξία της οποίας θα έχει κατά πάσα πιθανότητα αυξηθεί υπέρμετρα, χωρίς να έχουν καμία αναλογική επιβάρυνση για την υπεραξία που καρπούνται.

Ο τέταρτος λόγος είναι ότι οι διάταξη αυτή, όχι μόνον ευνοεί προσωπικά τον σημερινό ιδιοκτήτη μιας πρώτης κατοικίας, και τους κληρονόμους του, αλλά και βάζει εκ των προτέρων σε μειονεκτική θέση έναν οφειλέτη και τους κληρονόμους του, ο οποίος δεν έχει καμία ιδιοκτησία πρώτης κατοικίας. Γιατί ο δεύτερος, είναι όχι μόνο υπεύθυνος με όλη την περιουσία του για την αποπληρωμή των οφειλών του, αλλά και, στην ευνοϊκότερη περίπτωση, οι κληρονόμοι του δεν θα αποκομίσουν κανένα κέρδος από την παραγραφή των όποιων οφειλών του. Η άνιση μεταχείριση μεταξύ των κληρονόμων δεν εξισώνεται από καμία πρόβλεψη του κληρονομικού δικαίου. Ο κληρονόμος επιβαρύνεται με τον ίδιο φορολογικό συντελεστή ανεξάρτητα από το αν το κληρονομούμενο ακίνητο είχε υπαχθεί στον νόμο Κατσέλη ή όχι. Όσο ισχύει ο νόμος, η αδικία αυτή ήταν και είναι αδύνατον να αποκατασταθεί, απλώς γιατί δεν είχε υποπέσει στην αντίληψη του νομοθέτη. Το γεγονός λοιπόν ότι η νέα νομοθετική ρύθμιση αναιρεί για ορισμένες περιπτώσεις αυτή την απόλυτη προστασία ενός κεφαλαιοποιήσιμου περιουσιακού στοιχείου αποτελεί από ηθική άποψη μια βελτίωση.

Γιατί όμως, θα πουν πολλοί, να αφήσουμε να συντελεστεί μια αδικία στο παρόν μόνο και μόνο για να αποφευχθεί μία πιθανή αδικία στο μέλλον; Κατά τη γνώμη μου, το πρόβλημα στο παρόν δημιουργείται από τη σύγχυση και την ταύτιση δύο διαφορετικών σχέσεων: της ιδιοκτησίας και της κατοχής. Η ιδιοκτησία και η κατοχή ενός αντικειμένου δεν ταυτίζονται, και η αναίρεση της μίας σχέσης δεν σημαίνει και την αυτόματη αναίρεση της δεύτερης. Η ιδιοκτησία εμπεριέχει το διαχρονικό δικαίωμα ορισμού της αποκλειστικής χρήσης ενός αντικειμένου, ενώ η κατοχή δεν εμπεριέχει αυτό το δικαίωμα. Εφόσον λοιπόν η ιδιοκτησία είναι διαχρονική, δηλαδή δεν έχει ημερομηνία λήξεως, η απόλυτη προστασία της πρώτης κατοικίας από τη ρευστοποίηση έχει ως συνέπεια την προαναφερθείσα αέναη αδικία της επικαρπίας του πλεονεκτήματος που απορρέει από τη λήξη των υποχρεώσεων. Η κατοχή όμως δεν είναι αέναη αλλά πεπερασμένη.

Μια δίκαιη αντιμετώπιση των κοινωνικών και προσωπικών προβλημάτων που ανακύπτουν από την αδυναμία εξυπηρέτησης οφειλών, σε βαθμό που να ενεργοποιείται η διαδικασία ιδιωτικής πτώχευσης, θα ήταν η δυνατότητα να διατηρήσει ο πτωχευμένος ιδιοκτήτης ένα προσωποπαγές δικαίωμα κατοχής και χρήσης της εφ’ όρου ζωής στην πρώτη κατοικία του, ακόμα στην περίπτωση που η ιδιοκτησία της περιέρχεται σε ένα άλλο φυσικό ή νομικό πρόσωπο, καταβάλλοντάς του π.χ. ένα μίσθωμα. Έτσι θα μετατραπεί από ιδιοκτήτη σε ενοικιαστή, και θα μπορεί να απολαμβάνει την προστασία που παρέχει ο νόμος στους ενοικιαστές. Στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, η έξωση, δηλαδή η λήξη της σχέσης κατοχής της κατοικίας από τον ενοικιαστή, επιτρέπεται μόνο εάν αυτός είναι ασυνεπής για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα στις υποχρεώσεις του προς τον εκμισθωτή, ή εάν ο εκμισθωτής εγείρει αξίωση ιδιοκατοίκησης. Είναι προφανές ότι μόνο ένας ιδιώτης μπορεί να κάνει χρήση του δικαιώματος ιδιοκατοίκησης και μόνο σε μία κατοικία, οπότε η κατάχρησή του είναι δύσκολη. Ο νόμος μπορεί μάλιστα να αποθαρρύνει τον επίδοξο εκμεταλλευτή θεσπίζοντας ειδικούς όρους για την άσκηση του δικαιώματος έξωσης λόγω ιδιοκατοίκησης σε πρώτες κατοικίες που έχουν αλλάξει φυσικό ιδιοκτήτη λόγω πτώχευσης.

Πολλοί θα αντιτάξουν σε αυτή την πρόταση το επιχείρημα ότι η προτεινόμενη λύση είναι στην καλύτερη περίπτωση ουτοπική, γιατί οι πιστωτές θα προσπαθήσουν να αποσπάσουν το μεγαλύτερο δυνατό κέρδος από την εκποίηση των κατασχεθεισών κατοικιών, αναγκάζοντας με κάθε θεμιτό και αθέμιτο τρόπο τούς μέχρι τώρα ιδιοκτήτες τους να τις εγκαταλείψουν. Όμως και αυτό το επιχείρημα δεν ισχύει, διότι είναι στις δυνατότητες της πολιτείας να καταστήσει δυνατή την ίδρυση είτε δημοσίων, είτε ιδιωτικών συνεταιριστικών οργανισμών στέγασης, στους οποίους θα περιέλθει η ιδιοκτησία των οικιών αυτών. Έτσι, και οι πιστωτές θα αποζημιωθούν τελικά αλλά και οι μέχρι τώρα ιδιοκτήτες θα μπορέσουν να κρατήσουν τις πρώτες τους κατοικίες στην κατοχή τους. Το μοντέλο αυτό είναι διαδεδομένο στις χώρες της κεντρικής και της βόρειας Ευρώπης, και όχι μόνο δεν αντιτίθεται σε οποιαδήποτε μνημονιακή δέσμευση, αλλά θα μπορούσε να χρηματοδοτηθεί και από πόρους της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Και μάλιστα θα μπορούσε να δομηθεί έτσι, ώστε σε βάθος χρόνου οι πρώην ιδιοκτήτες να ξαναμπορέσουν να αποκτήσουν τις χαμένες περιουσίες τους μετά από την οικονομική τους ανάκαμψη.

Η κατακλείδα των ανωτέρω σκέψεων είναι ότι πολλές άσκοπες και ανώφελες συζητήσεις και αντιπαραθέσεις θα μπορούσαν να αποφευχθούν και πολλά προβλήματα να λυθούν, εάν βλέπαμε καθαρά, και χωρίς τις παρωπίδες τού μέχρι τώρα εθισμού σε έναν αδιέξοδο τρόπο ζωής, ποιες είναι εκείνες οι ανάγκες και τα προβλήματα των ανθρώπων που μπορούν λυθούν αποκλειστικά μέσω του συλλογικού οργάνου της κοινωνίας μας που ονομάζουμε κράτος και να συγκεντρώσουμε τις δυνάμεις και τους διαθέσιμους πόρους στην επίλυσή τους. Έτσι, και τα προβλήματα θα λυθούν, αλλά και θα ελευθερωθούν δημόσιοι πόροι για την επανεκκίνηση μιας πιο ορθολογικά δομημένης οικονομικής και κοινωνικής ζωής — που θα επιφέρει ίσως και τον εξορθολογισμό και της πολιτικής.